Aufgaben des Hausverwalters

1. Grundsätzliches zum Hausverwalter

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist – soweit nicht im Wohnungseigentumsgesetz oder aufgrund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist – Aufgabe aller Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG). Der Hausverwalter (korrekterweise handelt es sich um den sogenannten WEG-Verwalter. Es wird jedoch der in der Praxis üblicherweise verwendete Begriff des Hausverwalters benutzt) hat im Wesentlichen eine unterstützende Funktion. Der Hausverwalter ist ein Organ der Gemeinschaft, dessen Aufgaben und Befugnisse im Gesetz vorgeschrieben sind; er ist also kein gewöhnlicher Geschäftsführer, dessen Betätigungsfeld nach Belieben von der Gemeinschaft festgelegt werden kann. So wie die Wohnungseigentümer nur zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt und verpflichtet sind, erstreckt sich die Tätigkeit des Hausverwalters auch nur auf das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer wird von diesen selbst verwaltet.

Bei der – gesetzlich vorgeschriebenen – Bestellung des Hausverwalters ist zwischen der wohnungseigentumsrechtlichen Bestellung und dem auf dieser Grundlage geschlossenen Verwaltervertrag zu unterscheiden. Mit dem so genannten konstitutiven Akt der Bestellung erwirbt der Hausverwalter die gesetzlichen Befugnisse gemäß § 27 WEG. Im Gegensatz dazu regelt der Verwaltervertrag lediglich das schuldrechtliche (entgeltliche) Geschäftsbesorgungsverhältnis zwischen der Gemeinschaft und dem Hausverwalter.

Hinweis

Da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ohne den Hausverwalter als besonderes Organ praktisch kaum nicht möglich ist, kann dessen Bestellung gemäß § 20 Abs. 2 WEG auch nicht ausgeschlossen werden. Gibt es – aus welchen Gründen auch immer - keinen Hausverwalter, hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG das Recht, die Installierung eines solchen Organs zu verlangen.

2. Person des Hausverwalters

Grundsätzlich kann jede natürliche als auch juristische Person zum Verwalter bestellt werden. Obwohl die Tätigkeit des Hausverwalters hohe Anforderungen an wirtschaftlicher und rechtlicher Sachkunde an ihn stellt, werden von gesetzlicher Seite vom zu bestellenden Hausverwalter kein Befähigungsnachweis oder sonstige Qualifikationen verlangt.

Praxishinweis: Nach der bisher noch herrschenden Auffassung des BGH kann eine BGB-Gesellschaft kein Hausverwalter sein. Begründet wird dies im Wesentlichen damit, dass die BGB-Gesellschaft keine juristische Person ist und im Hinblick auf die nicht immer klare Zusammensetzung einer BGB-Gesellschaft die besondere personelle Verantwortung des Hausverwalters nicht gewährleistet ist.

3. Bestellungsorgan

Die Bestellung des Hausverwalters als Organ der Gemeinschaft erfolgt grundsätzlich in der Eigentümerversammlung, und zwar durch einen Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaft darf ihr Recht und ihre Pflicht der Bestellung nicht auf Dritte, z.B. auf Gläubiger, übertragen. Auch die Bestellung durch einen eventuell vorhandenen Verwaltungsbeirat ist ausgeschlossen.

Hinweis

Da der Hausverwalter innerhalb der Gemeinschaft eine besondere Vertrauensstellung einnimmt, darf dieser seine Stellung nicht auf einen Unterverwalter übertragen. Es ist jedoch zulässig – und bei juristischen Personen wie z.B. einer Hausverwaltungs-GmbH gar nicht anders möglich –, geeignete Hilfspersonen mit den Verwalteraufgaben zu betrauen.

Aufgaben und Befugnisse des Hauverwalters

Die wesentlichsten Aufgaben und Befugnisse des Hausverwalters sind in § 27 und § 28 WEG geregelt. Darüber hinaus hat er die im Zusammenhang mit der Einladung und Durchführung von Eigentümerversammlungen stehenden Bestimmungen der §§ 23 Abs. 2, 24 Abs. 1, 2, 4, 5 und 6 und § 25 Abs. 4 zu beachten. Schließlich hat er auch, sofern mit ihm ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen ist, die Rechte und Pflichten eines sogenannten Dienstleistungsverpflichteten nach den Regelungen des BGB. Gemäß § 27 Abs. 1 WEG ist der Hausverwalter insbesondere zuständig für 

• die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) 
• die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG)
• die Durchführung von Beschlüssen und der Hausordnung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) 
• die Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) 

Im Hinblick auf die Einhaltung der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden (§ 21 Abs. 5 Nr. 1) Hausordnung sind hierunter im wesentlichen Maßnahmen tatsächlicher Art, wie Sorge für die Einhaltung der Ruhezeiten, der Räum- und Streupflichten, Überwachung des Hausmeisters, aber auch die Überwachung der Einhaltung der den Wohnungseigentümern nach § 14 obliegenden Pflichten zu verstehen. In diesem Zusammenhang darf der Hausverwalter einzelnen Wohnungseigentümern Weisungen erteilen.

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen beschränkt sich nicht auf Maßnahmen tatsächlicher Art, sondern erstreckt sich je nach Beschlussinhalt auch auf den Abschluss von Verträgen.

Wurde der Hausverwalter per Beschluss beauftragt und bevollmächtigt, Instandhaltungsarbeiten einschließlich notwendiger Nebenarbeiten zu beauftragen veranlassen, so muss er die Aufträge unverzüglich, d. h. mit der gebotenen Zügigkeit zur Ausführung zu bringen. Bei größeren Sanierungsaufgaben ist er berechtigt und auch verpflichtet, vor endgültiger Auftragsvergabe die Angebote mehrerer Fachunternehmen einzuholen.

Hinweis

Der Hausverwalter kann ins Dilemma geraten, wenn er einerseits für die unverzügliche Durchführung der Beschlüsse zu sorgen hat und andererseits zur Vermeidung von Risiken abwarten muss, ob der Beschluss etwa mit der Begründung angefochten wird. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter die Anfechtungsfrist abwarten, ohne dass ihm ein schuldhafter Verstoß gegen § 27 Abs. 1 Nr. 1 vorgehalten werden kann. Um jedoch Zweifel im Vorfeld auszuräumen, sollte der Hausverwalter in Grenzfällen schon bei der Beschlussfassung die Festlegung erwirken, dass er den Beschluss nur auszuführen habe, falls er nicht bei Gericht angefochten werde.

§ 27 Abs. 1 Nr. 3 ist keine Spezialbefugnis zu § 27 Abs. 1 Nr. 2, sondern eine Ergänzung zu § 21 Abs. 2 WEG. Dabei ist nicht nur die dringliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme als solche gemeint, sondern jeder notwendige Akt zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu können auch das Vorgehen gegen rechtswidrige Eigenmächtigkeiten eines Wohnungseigentümers (Veränderungen an der Fassade, des Treppenabsatzes vor seinem Appartement, die Anbringung von ungewöhnlichen Schildern und Reklamen), Wetterschäden, Rohrbrüche, Ausfall der Heizungsanlage zählen. Dringend im Sinne der Vorschrift ist ein Fall, der im Interesse der Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einladung zur Eigentümerversammlung nicht zulässt.

Mit der Pflicht, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten (§ 27 Abs. 1 Nr. 4), besteht auch die Pflicht des Hausverwalters, die Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen getrennt zu halten, § 27 Abs. 4. Diese Pflicht gilt sowohl für Bargeld wie für Bankguthaben. Diese gehören nicht auf ein sogenanntes Eigenkonto des Hausverwalters. Es ist ein Konto einzurichten, das es einerseits der kontoführenden Bank verwehrt, wegen etwaiger Forderungen gegen den Hausverwalter ein Aufrechnungs-, Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, das aber andererseits die Wohnungseigentümer vor Vollstreckungsmaßnahmen, die gegen den Hausverwalter gerichtet sind, schützt, das also dem Zugriff der Gläubiger des Hausverwalters entzogen ist und das im Falle der Insolvenz des Hausverwalters den Wohnungseigentümern ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO verleiht.

Anmerkung

Zu empfehlen ist die Errichtung so genannter offener Fremdkonten, deren Inhaber die Wohnungseigentümer selbst sind und der Hausverwalter lediglich die Verfügungsberechtigung besitzt. Damit wird der kontoführenden Bank klar zum Ausdruck gebracht, dass die jeweiligen Guthaben vom Verwalter nur treuhänderisch gehalten werden.

Haftung des Hausverwalters

Haftung Hausverwalter gegenüber Wohnungseigentümern

Der Hausverwalter hat grundsätzlich seine Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen und dabei mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns vorzugehen (§ 276 BGB). Erfüllt er diese Pflichten schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verspätet, überhaupt nicht oder schlecht, ist er zum Ersatz entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Eine Pflichtverletzung ist insbesondere gegeben, wenn der Hausverwalter mit seiner Leistungspflicht in Verzug gerät (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB) oder er nach erfolgloser Fristsetzung seine Leistungspflicht nicht oder nicht wie geschuldet erbringt (§ 281 Abs. 1 BGB). Bedient sich der Hausverwalter in Ausübung seiner Tätigkeit Dritter, ist er für deren Verschulden verantwortlich, § 278 BGB. Der Umfang der Schadenersatzpflicht ergibt sich aus den §§ 249 ff. BGB

Neben der Haftung aus Vertrag kommt auch eine Haftung aus unerlaubter Handlung in Betracht, §§ 823 ff. BGB. Hier ist insbesondere an eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch einen Verstoß gegen die Streupflicht bei Glätte und an einen dadurch verursachten Sturz zu denken. Zu beachten ist jedoch für den Bereich der unerlaubten Handlung, dass sich der Hausverwalter bei der Einschaltung von Hilfspersonen durch den Nachweis entlasten kann, er habe bei der Auswahl und Überwachung der Hilfspersonen die erforderliche Sorgfalt angewendet, § 831 BGB.

Hinweis

Die Schadenersatzpflicht des Hausverwalters wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern entfällt jedoch häufig, weil dem meist geringeren Verschulden des Hausverwalters das gewichtigere Mitverschulden des geschädigten Wohnungseigentümers gegenübersteht; denn dieser neben dem Hausverwalter in erster Linie verkehrssicherungspflichtig. Letzteres insbesondere dann, wenn der Wohnungseigentümer z.B. an einem Hauszugangsweg ein Sondernutzungsrecht hat. 

Haftung des Hausverwalters gegenüber Dritten

Die Wohnungseigentümer können aber auch gegenüber Dritten haftungsrechtlich in Verantwortung genommen werden, und zwar für den Fall, dass der Verwalter in Ausübung seiner Tätigkeit schuldhaft seine Pflichten verletzt und deshalb der Dritte Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer erlangen.

Im Rahmen der Abwicklung eines zwischen den Wohnungseigentümern und einem Dritten bereits bestehenden Vertragsverhältnisses handelt der Hausverwalter stets als Vertreter der Wohnungseigentümer und ist bei fehlerhaften Entscheidungen deren Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB). Wesentlich für die Zurechnungsfähigkeit des Verschuldens des Hausverwalters ist jedoch, dass der Hausverwalter in Erfüllung einer Verbindlichkeit der Wohnungseigentümer dem Dritten gegenüber handelt. Handelt er dagegen nur gelegentlich der Erfüllung, haben sich die Wohnungseigentümer das Verschulden des Hausverwalters nicht zurechnen zu lassen.

Beispiel

Zahlt der Hausverwalter verspätet den von den Wohnungseigentümern geschuldeten Werklohn an den Dritten und macht dieser einen Verzugsschaden geltend, haften die Wohnungseigentümer hierfür. Sie haben jedoch die Möglichkeit der Regressnahme gegen den Hausverwalter. Haben dagegen die Wohnungseigentümer mit einem Handwerksunternehmen einen Reparaturvertrag geschlossen und übernimmt der Hausverwalter den Transport der Arbeiter, ohne dass dies vertraglich vereinbart war, haften die Wohnungseigentümer nicht für einen Verkehrsunfallschaden.

Die Haftung der Wohnungseigentümer für schuldhaftes Fehlverhalten des Verwalters kann auch im Bereich der unerlaubten Handlung in Betracht kommen. Da der Hausverwalter neben der Wohnungseigentümerversammlung und gegebenenfalls dem Verwaltungsbeirat Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, haben die Wohnungseigentümer dem Dritten gegenüber nicht die Möglichkeit der Exkulpation nach § 831 BGB. Die Wohnungseigentümer sind ohne Entlastungsmöglichkeit verantwortlich für vom Hausverwalter in Ausübung seiner Tätigkeit begangene unerlaubte Handlungen, § 31 BGB.